On a souvent très peur lorsqu’on se lance en immobilier pour la première fois. Les choix qui s’offrent à nous sont nombreux et on a peur de se tromper. On peut être tenté par acheter des parts d’une SCPI, par un programme de type Pinel ou équivalent, par un programme de promotion immobilière indépendant, par acheter dans l’ancien, dans le neuf, du meublé ou du non-meublé, avec travaux, sans travaux, par investir dans un fond immobilier à l’étranger, par un investissement éco-responsable, proche de chez nous, loin de chez nous, etc. Les possibilités sont pléthoriques.
Dans cet article, je vais vous dévoiler le secret du PIRE investissement immobilier que vous pouvez faire !
Récemment, je discutai avec une de mes connaissances, qui s’interrogeait et me partageait ses inquiétudes quant à son premier investissement locatif. Il hésitait à se lancer dans un programme clé en main de construction d’une maison pavillonnaire, dans une région qu’il ne connaissait que très peu. En tant qu’investisseur expérimenté, évidemment que cela ne me paraissait pas être le meilleur plan à effectuer, ou au moins que la démarche était incomplète et assez amateure.
Mais je savais également qu’il approchait la cinquantaine, qu’il n’avait jamais réussi à se lancer auparavant, par peur. Ses croyances le paralysaient et l’avaient jusqu’à présent empêché de passer à l’action.
Il nous demandait conseil, et voici les quatre questions que j’ai posées :
- Est-ce qu’il aura recourt à un emprunt ? – Oui, il allait mettre uniquement 10 000 € d’apport, le reste serait emprunté, soit 169 000 € emprunté.
- Quel est le cash-flow prévu ? – Ils auraient à prévoir un effort d’épargne de 100€ par mois. Le loyer ne recouvrant pas les mensualités.
- Avec ce cash-flow négatif, risquent-ils d’être trop juste à la fin du mois, ou est-ce qu’ils se sentent à l’aise ? – Ils se sentaient à l’aise, même si ça atteignait 300€ par mois dans un scénario pessimiste.
- Est-ce que vous avez un autre projet d’investissement ou bien c’est le seul que vous envisagez ? – Ils ne sauraient pas quoi faire d’autre, c’est leur seul plan, et ils sont bien avancés dans les démarches.
Avec ces quatre éléments, ma réponse était toute faite.
OUI, IL FAUT LE FAIRE !
La pire décision qu’il pourrait prendre, c’est de laisser tomber, et de ne rien faire.
Car oui, le pire investissement immobilier locatif au monde,
c’est de NE RIEN FAIRE !
Evidemment, j’ai essayé d’ouvrir leur réflexion à d’autres types d’investissements, avec une meilleure rentabilité et donc un meilleur cash-flow. Mais je ne voulais pas non plus les embrouiller, et que de ce fait, ils se disent que la bonne solution c’est l’inaction, comme ça, on est sûr de ne pas se tromper.
Mais l’inaction est une décision, et en investissement immobilier, c’est certain que c’est la pire de toutes les décisions.
Avec ma première question sur le recourt à l’emprunt, je voulais vérifier qu’il empruntait au maximum, pour bénéficier de l’effet de levier de l’emprunt bancaire. C’est toujours beaucoup mieux d’investir en empruntant ! Acheter cash c’est vraiment une grosse erreur, surtout quand on a la possibilité de faire autrement.
Avec ma deuxième et ma troisième question au sujet du cash-flow, je voulais m’assurer qu’ils ne se mettaient pas en risque dans leurs finances personnelles, et que même si l’affaire était pire que prévu, cela irait quand même.
Avec ma dernière question, pour savoir s’ils avaient d’autres plans, je voulais connaître leur stade de réflexion, et s’ils étaient ouverts à mieux. J’ai essayé de leur ouvrir l’esprit sur des opportunités plus rentables. Mais il ne fallait pas tomber dans le travers de les embrouiller d’avantage.
Ma conclusion à tout cela, c’est que entre :
- Effectuer un investissement médiocre à cash-flow négatif, tout en bénéficiant d’un emprunt.
- Ne rien faire.
Le pire investissement sera toujours de ne rien faire !
