En général, d’un point de vue purement financier, acheter sa résidence principale est une MAUVAISE idée.
Dans un premier temps, je vais vous rappeler les 5 raisons pour lesquelles c’est une mauvaise idée.
Dans un second temps, je vais vous donner les 4 cas possibles, où finalement l’achat de la résidence principale peut quand même être un choix pertinent. Attention, si vous n’êtes pas dans un de ces 4 cas, vous saurez ce qu’il vous reste à faire, ou plutôt à ne pas faire 🙂
Pourquoi acheter sa résidence principale est une mauvaise idée ?
- Parce que tout le monde le fait.
Le marché va être concurrentiel. Par la loi de l’offre et la demande, les prix seront nécessairement plus élevés. - C’est un achat très émotionnel.
L’achat va se faire au coup de cœur. Trouver une bonne affaire va passer clairement au second plan. - On va payer trop cher les travaux et l’aménagement.
Pour que tout soit à notre goût, et corresponde à notre idéal, on va vouloir une qualité de prestation élevée, sans pour autant augmenter la valeur du bien. - Le même bien à la location aurait été beaucoup moins cher.
Si on emprunte l’INTEGRALITE du prix d’acquisition, et qu’on compare la mensualité au prix du loyer potentiel, la plupart du temps, la mensualité va être plus élevée. (Interdiction de tricher en mettant de l’apport pour faire baisser la mensualité. La comparaison ne serait dans ce cas plus valable !) - On flambe en atteignant notre capacité d’endettement maximale.
L’approche la plus courante, lorsqu’on cherche à acheter sa résidence principale, c’est de se demander : combien je pourrais emprunter au maximum, et donc chercher un bien qui corresponde à ce maximum. Et c’est encore pire si on met un apport conséquent pour vraiment avoir le meilleur bien qui soit. Après cet achat, on se retrouve complètement bloqué !
Après ce petit rappel, nous allons voir les 4 exceptions !
Sauf si… les 4 exceptions :
1ère exception : On est incapable de faire des économies.
- Que ce soit parce que nos revenus sont trop faibles par rapport à votre niveau de vie, pour vous permettre de faire des économies.
- Que ce soit parce que peu importe vos revenus, votre tempérament c’est de dépenser, car vous voulez profiter de la vie maintenant. Faire des économies est quelque chose de difficile pour vous par nature.
Dans ces deux cas, l’achat de la résidence principale est une bonne idée. En effet, je n’encourage pas à faire de l’investissement locatif sans aucune épargne de côté. Ce serait impossible d’être un investisseur serein dans ce cas.
L’achat de la résidence principale sera pour vous, de façon déguisée, une « épargne forcée ». Vous allez rembourser un capital, qui va faire que vous allez vous enrichir dans la pierre. Vous ne serez pas tenté de piocher dedans, comme c’est une épargne « non liquide ».
2ème exception : Faible capacité d’endettement et on aime faire des travaux
Vous avez une faible capacité d’endettement, car vos revenus sont assez faibles. Faire des économies est très difficile. Et vous avez le goût de faire des travaux vous-même, ou le réseau pour faire des travaux peu chers.
Ma recommandation, c’est d’acheter une résidence principale avec travaux (donc peu chère), et d’opter pour une stratégie : Achat – Rénovation – Revente – Rachat – Rénovation – Revente – Rachat et ainsi de suite.
Il faut dans ce cas effectuer les travaux avec une bonne conscience de son marché, pour parvenir à augmenter la valeur du bien. Les travaux doivent être bien pensés. Ajouter une salle de bain à l’étage s’il n’y en a pas, faire des ouvertures pour agrandir les pièces, aménager des espaces non exploités, …
Votre plus-value sera d’autant plus importante, et la cerise sur le gâteau, vous ne paierez pas d’impôt sur la plus-value, comme il s’agit de votre résidence principale !!!
3ème exception : Si on louait le bien, le loyer serait bien supérieur à la mensualité.
Le hasard fait que vous souhaitez acheter dans un quartier peu demandé par les autres acheteurs de résidence principale.
Vous arrivez à avoir un bon prix.
Le même bien, si vous le louiez, il serait loué bien plus cher, que la mensualité du prêt qui couvre la totalité du prix du bien.
C’est comme si vous aviez trouvé une bonne affaire pour faire un investissement locatif, mais que vous décidez d’être vous-même le locataire.
Attention encore une fois à ne pas tricher en mettant de l’apport pour faire baisser la mensualité. Je rappelle que cela équivaut à placer votre argent personnel à un rendement égal au taux d’intérêt de la banque, ce qui aujourd’hui n’est clairement pas une bonne idée au vu des taux bas.
4ème exception : On est déjà blindé. C’est un achat plaisir assumé.
Vous êtes plus qu’à l’aise financièrement. Vous avez déjà de nombreux investissements qui vous apportent des revenus passifs pour vous sécuriser. Vous avez déjà de l’investissement locatif. Vous avez en plus de bons revenus de votre travail.
Vous savez pertinemment que financièrement c’est très coûteux d’acheter votre résidence principale, mais vous assumez. Vous avez tout simplement envie de vous faire plaisir, d’avoir votre chez vous et de profiter.
Dans ce cas très bien, allez-y ! Vous pouvez vous le permettre 🙂
Si vous n’êtes pas dans une de ces 4 exceptions, je vous dis la triste vérité : ACHETER VOTRE RESIDENCE PRINCIPALE N’EST PAS UNE BONNE IDEE, d’un point de vue purement financier.
Vous lancer en investissement locatif sera plus intelligent financièrement.
